״הסתכלו עליי כמשוגע״: היזם שהימר על חיפה, והעיר שעדיין לא מאמינה לעצמה

לפני קצת יותר מעשור הושיבו את יוסי כהן על ספסל בשכונת הרותם בחיפה, מול הים. הוא הסתכל סביב והחליט להשקיע שם.

״אמרתי: זה לא הגיוני״, סיפר מנכ״ל נקסט אורבן כוזהינוף בפרק הבכורה של ״חזית הנדל״ן״, התוכנית החדשה של רשת AM1 בהגשת בועז גולן ושחר קיקו. ״לא הגיוני שבמקום הכי יפה במדינת ישראל, מול הים, נמצאים בתי שיכון שנוטים לנפול. אמורה להיות פה ריביירה״.

הנתון שהציג כדי להסביר את גודל הפער נוגע לקצב הבנייה בעיר.

״בחיפה בנו בממוצע 500 עד 600 יחידות דיור בשנה, שזה מתאים לעיירת פיתוח ולא לעיר השלישית בגודלה בישראל״

התגובה בשוק, לדבריו, הייתה חד משמעית. ״בתחילת הדרך הסתכלו עליי כמשוגע. מי זה ההזוי הזה שהגיע לפה?״ הוא סיפר שגורמי נדל״ן ותיקים בעיר באו אליו ואמרו שזה לא יקרה לעולם. את סדר הגודל של ההזדמנות שראה שם הוא נתן במחיר.

״המחירים שם היו 8,000 שקל למטר, במקום הכי שווה במדינת ישראל״

״והיום לא רק שזה קורה, זה רץ קדימה״, אמר. ״עובדה שהיום כל החברות הגדולות נמצאות בחיפה. אני שמח להיות האמיץ שפתח את השער הזה, ואני שמח שבאות לפה הרבה חברות, כי זה מייצר עניין ותחרות״.

ובכל זאת הקפיד לסייג. ״בוא נשים את התמונה האמיתית. עדיין לא בונים. מה שבונים היום זה מעט, אבל יש לא מעט תוכניות שהתקדמו, ובשנתיים שלוש הקרובות תראה לא מעט מנופים״. את הקצב של החברה שלו הוא כימת: ״בעיר חיפה, רק אצלנו לבד, בשנת 2027 אנחנו נהיה עם קרוב ל-1,000 יחידות על הקרקע, שאנחנו עובדים עליהן כבר כמעט עשור״.

הדמיית שכונת שער העלייה בחיפה. לפי התוכנית ייבנו בה מעל 5,000 יחידות דיור בשלושה אזורי תכנון. הדמיה: נקסט אורבן כוזהינוף

שער העלייה: שכונה שלמה מול הים

הפרויקט הגדול שכהן מקדם הוא בשכונת שער העלייה. ״בעיניי זה הולך להיות הריביירה של חיפה״, אמר. ״אנחנו מתכננים שם שכונה שלמה, מעל 5,000 יחידות דיור בשלושה אזורי תכנון. אנחנו גם היזם של כל השכונה, אז אנחנו גם נמתג את השכונה ביחד״.

הקו הראשון של השכונה, מול הים. הדמיה: נקסט אורבן כוזהינוף

כשכהן אומר מיתוג הוא מתכוון ליוקרה, ואת ההצדקה לכך הוא שואב מערים אחרות שכבר עשו את הצעד הזה.

״אין שום סיבה שבנתניה מייצרים יוקרה, ובחדרה מייצרים יוקרה, ובפתח תקווה, ובחיפה לא ייצרו יוקרה. הקו הראשון של השכונה הזאת יהיה ממותג מאוד גבוה״

״יש בחיפה הרבה מאוד כסף״

לטענת כהן, המכשול המרכזי בעיר הוא לא כוח קנייה אלא תפיסה. ״בתדמית, יש חיפאים הרבה יותר עשירים מהרבה מאוד תל אביבים. יש בחיפה הרבה מאוד כסף״, אמר. ״אם מחר בבוקר היו אומרים לי מה צריך לעשות בעיר חיפה, הייתי אומר: צריך למתג אותה מחדש״.

הבעיה, לדבריו, מתחילה בבית: ״הרבה חיפאים לא משקיעים בחיפה ולא קונים בחיפה, הולכים לתל אביב, ולדעתי זו טעות גדולה״. כדוגמה נגדית הוא הזכיר פרויקט קטן יותר שהחברה מקדמת בכרמל. ״כל הזמן אמרו שלא יקנו במחירים האלה. קונים. כשאתה מביא משהו יוקרתי ונותן ללקוח להבין שיש פה משהו שונה, פתאום אתה מגלה שהמחיר הוא לא האישיו העיקרי״.

ובכל זאת סירב להשוואה השחוקה: ״חיפה לא צריכה להיות תל אביב. חיפה צריכה להיות חיפה. אבל חיפה חייבת לעשות את המקפצה שלה״.

מרפסת של 12 מטר שהפכה ל-24

שחר קיקו, מעצב פנים והנדסאי בניין שמלווה רוכשי דירות ומשפרי דיור, הוביל את החלק הפרקטי של השיחה, אל מה שהרוכש מקבל בסוף בפועל. תשובתו של כהן פתחה בקביעה: ״באזורים שבהם מקדמים היום התחדשות עירונית בחיפה, אין מושג כזה שנקרא סטנדרט. אין מה לעשות, כשאתה רוצה למכור במחיר גבוה אתה צריך לתת גם מפרט גבוה״.

לדבריו הקונים השתנו: ״הלקוחות היום לא כמו פעם שהיו קונים חתול בשק. הם יודעים בדיוק מה הם רוצים ולאיזה יזם ללכת״. דווקא משום כך, טען, המפרט כבר לא נקודת ההבדלה. ״ההבדל במחיר בין מרצפה של 20 על 20 לבין 80 על 80 הוא זניח. זה כל החוויה, זה לא רק הדירה. זה הלובי, חדרי הכושר, הבריכות, גני הילדים מסביב״.

המסחר והשטחים הציבוריים המתוכננים בשכונה. ״זה כל החוויה, זה לא רק הדירה״, אמר כהן. הדמיה: נקסט אורבן כוזהינוף

השינוי הקונקרטי ביותר שנקב בו נוגע למרפסות. ״אם פעם היו מתכננים מרפסות של 12 מטר, היום אנחנו מתכננים מרפסות של 20 ו-24 מטר״, אמר, ״וגם לבעלי דירות שהתחייבנו להם למרפסת של 12 מטר, אנחנו נותנים מרפסת הרבה יותר גדולה״.

יוסי כהן (משמאל) ורועי לוי, ראש עיריית נשר, בפרק הבכורה של ״חזית הנדל״ן״. צילום מסך: AM1

האזור שאין בו פרויקט תשתיות אחד

ההימור של כהן על חיפה נעשה מול אזור שסובל שנים מהשקעה ממשלתית נמוכה, ועל כך אין מחלוקת בין הצדדים. רועי לוי, ראש עיריית נשר, שישב באותו פאנל, תיאר את הפער במונחים של תשתיות: ״איזה פרויקט תשתיות אחרון אתה מכיר כאן באזור? אין כלום. אתה עובר את חדרה, אתה רואה מנופים, מחלפים, הכל״.

״אנחנו כאילו הפכנו להיות חיל הלוגיסטיקה של מדינת ישראל״

זו בדיוק ההנחה שכהן מנסה לשבור, והוא טוען שהיא כבר מתחילה להישבר מעצמה. ״יש לא מעט משקיעים תל אביבים שקונים היום בחיפה״, אמר. גם על המימון לא ראה מכשול: ״לכל אחד יש פתרונות מימון היום. המימון דווקא זה החלק הפחות מסובך בתחום שלנו״.

״כל חברת בנייה טובה יודעת לבנות״

את מה שמבדיל בין יזמי התחדשות עירונית כהן לא תלה ביכולת מקצועית.

״כל חברת בנייה טובה יודעת לבנות, כל אדריכל טוב יודע לתכנן. אבל בתהליך כזה ארוך, שאתה מתחיל אותו מתישהו ואולי תסיים אותו בעוד עשור, המילה אמינות היא הדבר הכי חשוב״

הקושי, לדבריו, הוא לא בשלב הבנייה אלא בשנים שלפניו. ״לאורך כל התהליך הזה רוב הזמן לא קורה כלום״, אמר. ״ללכת עם בעלי הדירות דרך ארוכה ולשקף להם את המציאות האמיתית גם בימים הקשים, להגיד להם את האמת גם כשקשה, גם כשלא קורה וגם כשיש בעיות. מבחינתי זו ההצלחה שלנו״. את בעלי הדירות הוא הגדיר ״הלקוח האמיתי שלנו״, ולא הרשות ולא הרוכשים.

מכאן גם התשובה שלו לשאלה מה יש לחברה שלו מול חברות גדולות ממנה.

״יש חברות יותר גדולות מאיתנו, יש חברות יותר מוכרות מאיתנו, יש חברות שכבר בנו אלפי יחידות. היכולת שלנו זה להתנהל מול בעלי הדירות ולהחזיק אותם בחלום הזה כל השנים״

בפועל, אמר, מדובר ב-2,000 משפחות. ״המוטו שלי זה להכיר את כל בעלי הדירות שלי. אני מכיר כמעט את כולם, ולא רק אותם, גם את הבן ואת הבת. כשבעל דירה נמצא בבעיה והוא לא מצליח לרשום את הבן שלו לבית ספר, אנחנו עוזרים לו״. את התהליך כולו הגדיר ״תהליך פסיכולוגי ארוך שנים״.

״תני לי צ׳אנס״

הדמיית מתחם פייזר בנווה שאנן, שעבר 37 חלופות תכנון ונמצא לקראת הגשת בקשה להיתר. הדמיה: נקסט אורבן כוזהינוף

את הדוגמה שהוא חוזר אליה לקח ממתחם פייזר בשכונת נווה שאנן, שבו ניסו לקדם התחדשות עירונית עוד לפניו ולא הצליחו.

״אני תמיד מספר על הפגישה שלי עם רוזה שטוטלנד, בעלת דירה במתחם״, אמר. ״ישבנו בבית קפה בנווה שאנן והיא אמרה לי: יוסי, אל תבזבז את הזמן שלך, אתה בחור צעיר, לא יקרה פה כלום. אמרתי לה: תני לי צ׳אנס״. היום, לדבריו, ״אנחנו אומנם אחרי 37 חלופות תכנון ושלושה אדריכלים שהחלפנו בדרך, אבל אנחנו לקראת הגשת הבקשה להיתר״.

את המדד להצלחה הוא לקח מתגובה שקרא ברשת שבוע קודם לכן, מבעל דירה באותו מתחם. ״הוא כתב: תודה לך שאתה היזם שלנו, שאתה הולך איתנו את כל הדרך״, סיפר. ״שאתה מאמין בנו, ולא פחות מזה שאנחנו מאמינים בך. בסוף בינינו, זו ההצלחה שלנו״.

את המוטיבציה הוא תלה בביוגרפיה שלו. ״גדלתי בקריית גת, בבניין ארבע קומות, כל קומה 16 מדרגות, בלי מעלית״, סיפר. ״תמיד הסתכלנו בתור ילדים על אלה שגרו בבניינים חדשים, בסוג של קנאה. באיזשהו מקום זה סוג של שליחות שלי״.

כשנשאל בסיום אם הוא אופטימי, ענה בלי להסס: ״נולדתי אופטימי. אם לא הייתי אופטימי, א׳ לא הייתי מגיע לחיפה״. ואז חזר לבית הקפה בנווה שאנן. ״אני מסתכל קדימה ונזכר תמיד ברוזה שישבה איתי״, אמר. ״אני מאוד אופטימי לגבי חיפה. חיפה חייבת להיות חזקה כדי שכל האזור הזה יתפתח, ואין סיבה שזה לא יקרה״.

צפו בפרק המלא

לצפייה והאזנה בפלטפורמות נוספות: Spotify · Apple Podcasts

להתרשמות מהפרויקטים של נקסט אורבן כוזהינוף: אתר החברה

גילוי נאות: ״חזית הנדל״ן״ היא תוכנית של רשת AM1, המפעילה אתר זה.